中指研究院2022-03-31 09:56:50

案例二：去年我们参与的首批公募REITs的张江光大园项目，这个项目是我们完成了首个公募REITs项目，也是国内首批上海首单的基础设施公募REITs项目，这个项目是由光控安石基于对张江园区的市场判断，在2017年抓住了一个交易机会，发起基金进行了收购，收购之后由我们资产管理团队通过精细化运营成功吸引了一批优质企业入驻，最终在2021年完成了公募REITs的发行。光控安石在整个项目里面作为权益人，发行之后作为投资人持有了公募REITs的战略配售份额，同时我们搭建了一个合资平台，继续担任这只公募REITs的运营管理机构。后续随着公募REITs的扩募，新的优质资产的注入，光控安石会在整个REITs平台里继续持续实输出我们的资产管理能力，为投资人创造更多的价值。

以上就是今天我的简单分享。

中指研究院2022-03-31 09:56:38

最后跟各位简单分享两个小的案例：

案例一：观音桥大融城，重庆观音桥大融城是光控安石全生命周期资产管理的一个典型的成功案例。它曾经作为重庆市非常著名的烂尾楼进行了司法拍卖，光控安石参与了投资，并且承担了独立运营的工作，通过优化团队的架构，招调商，改善运营环境等，大大体社了经营效率，最终在2016年实现了登陆资本市场，在深交所挂牌了类REITs产品。2019年我们又在100亿的储架式类REITs额度项下完成了第二次续发，这是我们一个全生命周期的案例。

中指研究院2022-03-31 09:56:29

具体到资本市场的服务领域，我们是中国REITs市场比较早的先行者，2016年完成了国内首单脱离主体信用的地产基金类REITs的发行，2018年大融城系列产品获得了深交所100亿的储架式类REITs的额度，第二次获得了深交所150亿的类REITs储架式额度的平准。此外，在管的产业园区在2021年还成功地入选了国内的首批基础设施公募REITs的试点。

围绕着我们过往的这些资产证券化业务的开展，我们已经建立了一个“三位一体”的证券化业务模式。所谓的“三位一体”是指我们通过输出投行能力，参与整个产品的设计，以及发行，输出我们的主动管理能力，参与资产的运营和监管，输出我们的不动产的投资能力，参与整个产品的投资，从而引导市场从关注主体信用向关注资产运营的方向发展。这样有利于培育未来商业地产公募REITs的投资市场。

中指研究院2022-03-31 09:56:21

前面我们讲了不动产资产证券化在整个持有型不动产的生命周期里面是属于末端，不管是CMBS/CMBN还是类REITs还是公募REITs，说到底它还是融资工具，都是要以不动产产生成熟稳定现金流作为前提。通过成功的开发和运营，去创造资产价值，最终才能通过证券化来实现这个价值的释放。

不动产证券化市场的发展在引导我们去思考不动产资产管理的新的发展模式，随着这个行业发展步入存量阶段，统筹贯彻大资管理念，并在不动产项目的各个方面和阶段都能落实才能最大化地释放这个项目的价值，打造出符合市场长期需求的核心资产。光控安石凭借在不动产资产领域接近15年的积累，建立了全面的资产管理能力，从资产获取阶段的价值评估与投资，持有方案的设计，一直到资产管理端的开发与销售服务、运营服务，到最终的资本市场，实现资产的流动性，光控安石都可以针对各类的主流持有型物业输出资产管理能力。

中指研究院2022-03-31 09:56:13

首批公募REITs上市以来，一直到今年发改委、财政部、证监会各部门在不断地出台利好政策，包括公募REITs的资产类别扩展到保障性住房的领域，出台了公募REITs税收试点的政策，实现了所得税的递延。加快研究制定基础设施公募REITs扩募的规则，推出公募REITs的公募机制，这样的话能够进一步完善公募REITs市场的政策体系。公募REITs最值得期待的是试点范围什么时候能扩大到商业、办公等持有型不动产。境外的成熟市场，底层资产丰富度很高，不仅限于基础设施领域，商业、办公、住宅等等这种资产类别的占比都比较高。目前，部分进内的资产也在选择在香港和新加坡发行REITs产品，目前还是面临着资金跨境、税费损失、派息率特别高的问题。尽管存在这些问题，境内的不动产在香港和新加坡以REITs上市的情况依然会发生，这说明什么？说明内地的持有型不动产存在非常大的权益型的融资需求，以及我们的房地产企业对于商业模式的转型也存在非常迫切的需要。

中指研究院2022-03-31 09:56:05

具体来看，不动产资产证券化的工具箱现在主要是三种工具：CMBS/CMBN、类REITs、公募REITs，这三种产品各具特点，我们认为可以形成有效补充来满足不同发行人的需求。CMBS/CMBN是一个纯债型的融资工具，不涉及到资产的过户，所以操作非常简易，但是它不具备资产出表降低资产负债率的功能。类REITs跟CMBS/CMBN的差别主要是在能实现资产的出表，能调节资产负债率的效果，但是它比较偏重于债性的融资产品。公募REITs是百分之的权益型产品，跟类REITs和CMBS的区别是没有固定期限的，也没有结构化分层，是公开发行的，流动性更强。目前它还仅限于基础设施领域，而且审核条件会非常严苛。未来三种工具是长期共存，互相补充的态势。去年是中国REITs市场的元年，6月21号首批REITs上市以来，截止到3月25号我们作了统计，11只公募REITs上市以来平均涨幅30.47%。从换手率来讲，近一个月11只REITs的日均换手率均值达到了2.55%。中国REITs市场的成功起航，其实反映出来资本市场具有长期稳定分红，抗通胀属性的金融产品的配置需求。

中指研究院2022-03-31 09:55:56

从长期来看，推动资产证券化，尤其是不动产资产证券化的发展主要是两方面的考虑。

第一个考虑是从资金端，从去年的下半年开始，大家可以看到房地产的信用债市场陷入停滞，资本市场开始从传统的主体信用分析向资产的价值分析转移。主体+资产预计是未来比较长一段时间内，房地产投资的一个核心逻辑。未来投资人可能还会更加偏好具有真实资产作为底层支撑，以及现金流成熟稳定的产品。从企业的融资端角度来考虑，社会型不动产ABS产品有助于化解房地产行业的风险，随着房地产企业核心资产的处置，更多持有型不动产会进入市场，不管是主动还是被动持有不动产的业主存在着更多的盘活存量资产的需求。此外，不动产证券化市场的发展有利于引导房地产企业向新的发展模式转型。

中指研究院2022-03-31 09:55:47

王长宇：各位尊敬的来宾，尊敬的各位同仁，大家下午好！

今天我就不动产再证券化的发展，以及对不动产资产管理的新发展模式的思考跟大家做一个简单的分享和交流。

首先，我们认为不动产资产证券化是一个长期的发展趋势。从过往的历史来看，自2014年以来类REITs首单发行成功以后，不动产证券化市场得到了长足发展，截至2021年末，不动产资产证券化产品累计发行354单，共计7,438亿元。其中，CMBS/CMBN累计发行235单，共计5,059亿元；类REITs累计发行108单，共计2,016亿元；去年首批公募REITs累计发行11单，共计364亿元 。

中指研究院2022-03-31 09:55:40

主持人：谢谢王总！下面有请光控安石资本市场部执行董事 王长宇先生发表题为“创新发展与不动产资产证券化展望”的演讲。掌声有请。

演讲主题：创新发展与不动产资产证券化展望

演讲嘉宾：王长宇 光控安石资本市场部执行董事

中指研究院2022-03-31 09:46:28

这是我们菜单式的各类开放模式，包括各类咨询，也就是切分到各个子线条，第二个是做全程开发管理，就是商业代建，做住宅的、商办的，现在比较新奇的是资本代建，资本方需要用代建的方式解决存量的问题，包括政府代建。

开发有压力，代建找金地，感谢各位！