中指研究院2021-12-02 10:04:45

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中指研究院2021-12-02 10:04:14

王友煊：感谢牛总用非常丰富翔实的案例带我们体验朝五星物业服务是什么样的体验，相会与会的各位嘉宾一定有所收获。再次感谢以上专家发表的精彩观点，谢谢大家！

下面是大家期待已久的环节，发布2021中国房地产指数系统典型样本项目及标杆企业名单，让我们表彰在艰难的2021年仍然不忘重新，坚持做好产品、服务的优秀企业和优秀项目代表。

黄瑜：下面让我们有请黄瑜女士上台为优秀企业颁发荣誉证书。

中指研究院2021-12-02 10:04:12

牛晓娟：我解读一下大数据研判行业未来发展趋势。中指数据物业版里有几个大模块：新增项目是每天市场上投放的土地未来都是物业公司要管的项目。合约到期项目，目前在管的二手房项目有哪些快要到期的。招标项目。对于物业企业尤其上市公司各项数据的每天更新，包括历年百强研究的数据，这还是非常管用的，我们自己分析师都是从这个数据库找数据的，报告工具可以一键生成PPT。通过数据库就发现，前面院长和各位都讲到了整个房地产市场的发展，即使房地产进入到微小下降通道，加起来的体量也足够物业公司施展拳脚。预计到“十四五”末，商品房累计销售面积大概273亿平米，再加上2000年以前的老旧小区需要改造的项目大概30亿平米，未来5年至少有300亿商品房需要物业公司管理，市场容量还是非常巨大的，再加上乡村建设，城市更新等等，这是整体的体量。从数据库里也会发现大家普遍认同了规模为王的逻辑，要先增规模再增效。

第二个趋势叫并购迎来窗口期。今年物业行业的各位同仁体验最明显的就是我们的并购案的增加，根据数据库的统计，截至到11月底一共发生63宗并购案，交易金额315亿元，比去年增加200%。估值水平PE在7.45倍-26.9倍之间，均值是12倍。比起2020年，因为当时2020年PE是15.2倍，还是下降了20%。我们也总结了一些并购的特征，一共是两个大的特征：一是数量多、金额大。二是回归理性。回归理性是表现为两个特点：一是对于标的选择开始选择优质的标的，尤其是上市公司，第二个是估值的理性。对于下一步来看，因为很多企业具有充沛的资金，下一步并购判断还是会有比较频繁的发生，这样也会导致行业集中度大幅上升。

三是从数据库里得出来的：非住宅业态是将来物业公司发力的重点领域，我们目前收集到第三方市场招标信息大概10万余条，非住宅业态占比超过8成，办公业态占比最高是40%，然后学校业态占比22.2%。物业+服务，就是增值服务依然是物业公司将来可以拓展的重要领域。

最后一个趋势看资本市场，我们对资本市场的总结就叫分化加剧，估值回归。从中指数据物业版里资本市场板块里总结出截至到目前为止一共55家上市公司，其中香港主板51家，A股4家，今年全年上市12家企业，去年上市18家，有所减少的。富力等等的都已经交表，但是又都撤回去了，如果把这些公司算上今年还是蛮多的，包括现在正在做的行业顾问的项目已经交表的企业也还是比较多的，现在已经递交上市申请的企业有20家，像中南服务、祥生是已经通过聆讯的。跟去年相比，香港联交所和证监会这边反馈的问题也更加细化，特别关注外部政策尤其是房地产行业政策对于物业行业的影响，这个过程中就需要更专业的行业顾问的支持。从估值回归的角度，55家上市公司总市值加起来6500亿港元，在年内的时候整个市值摸高到万亿，相当于下降超过3成。市盈率角度也比较明显，年初市盈率是38.7倍，现在市盈率均值只有18.1倍，整个下降53.2。相当于受到上游行业政策收紧等等的问题，物业股稀缺性降低，估值是有所回调，其实估值回调不是坏事，包括有大物业公司也讲希望在估值相对理性的时候入场。另外是分化的加剧，上市公司里面最大市值公司和最小市值公司相差是800倍的市值差距，规模的差额是180倍的差额，大家可以看右下角的（图 见PPT），圆圈大小代表市值大小，横轴是表示在管面积，纵轴是每平净利润。右边最大的圈就是碧桂园服务，它的规模宇宙第一大，市值也是最大。华润万象生活市值也不小，市盈率比较高，在商业运营方面是有特点的。C区间就是非常小的小点，甚至都没有什么交易，对于这部分企业其实还是前景堪忧，如果成长性方面做不到突破，规模也没有显著突破的话，这是整个分化的情况。

我今天的汇报就到这里，谢谢各位！

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中指研究院2021-12-02 10:03:53

牛晓娟：五星级项目指数涨幅最高。各星级服务价格指数里，五星级同比涨幅是最大的，这也与整个社会对于质价相符理念的认同有很大关系，从样本里抽取了五星级项目，可以看到它们的价格比当地城市整个物业费均价高出两倍以上。这些项目有什么特点呢？一是标准化服务体系的建立，比如保利天悦中心搭建的安防高标准体系叫三环六重安全保障，第一端叫摄食环，就是通过智能安防、户内安防的设计，在最前端进行设施环的保障。中端是服务环的保障，门岗的管控。在后端是机制环的保障，包含了园区的巡逻、秩序人员的设置、检查监督的机制。二是管家制的服务模式提高业主的黏性和满意度，这里面也选了一个项目叫成都保利天悦，叫双管家模式，这个双管家一个是负责业主物质生活，一个是负责精神生活。物质生活涵盖了衣、食、住、行、健康领域，衣里包括缝纫、高端衣服定制。食包括营养餐的设置，住里包括家里除虫、除螨，盖有换季衣柜整理的服务，行包含代驾服务等等。精神生活就是整个在大的节日，比如春节、端午节、儿童节、中秋节等等对于业主的活动和关怀。三是普遍采用了科技赋能和整个智能化的水平有很大的提升，包括车库的自动识别、电梯里不用按键，尤其疫情期间扫码可以进入，信息采集到以后，以后只需要刷脸就可以送到所在的楼层。四是定制多元化服务，这里面我们选取了一个样本叫杭州武林壹号，物业费价格是7.8元/平/月，是杭州知名的豪宅项目，整体户型在235-560平，算下来单户所支付的物业费是2.2万-5.3万元之间。这个项目为业主提供专门的会所服务，就像私人健身会所，包括瑜珈、教练等等都是免费服务。交5.3万物业费完全可以覆盖到健身房等等的服务了，并且还推出有偿私教服务，业主也觉得非常尊贵，物业公司物业费也收得很爽。六是社区人文的建设，作为人类最本质的社交的需求，所以五星级项目这方面非常重视的，武林壹号每年会请很多时尚大咖，业主这个活动很认可。

在五星级项目里还有超五星项目，北京的北京庄园是18元，深圳懿德轩是30元/平，这是非常高的服务费。超五星项目价格比起当地价格来说基本都是6倍以上的水准，这些项目又具有什么特点呢？一是本身就是高质量住宅，我们统计了这些项目普遍楼盘总价要超过5000万元，从设计开始，项目本身就已经充分考虑到了业主的舒适性、安全性等等的需求，整个硬件设备设施就非常地高端，并且完备的。比如广州越秀星汇御府小区是300万平米纯大户型，42户低密度设计，并且里面有独立的空气、温度、电力、报警系统。二是针对高净值人群，最为看重的首先是安全的防护，通过人防、物防等等手段提高最高级别的安防标准，这里面也选了一个项目叫天津美墅金岛项目，保安团队都是国家级保安团队，有24小时不间断巡逻，并且还采用了以色列军方技术视频监控系统，听起来就很高端。围墙侧面安装了军用摄像机进行360度全景监控，听起来就很安全。三是配置顶级物业服务团队，提供国际化的管家服务。人员素质非常过硬，项目管家都可以用英语沟通，服务人员管家团队是经验丰富的空乘人员或者五星级酒店高端人员。空乘人员退役以后气质就不一样，走路的仪态就不一样，给人的感觉确实是超五星的服务。整个礼宾岗位是用三军仪仗队、国旗护卫队的退役人员提供的服务，总之是让你感觉到特别地尊贵。四是全方位私人定制服务，泰和南京院子的项目包含了国际医疗、家庭御厨等等私人定制的服务。五是注重业主精神追求。六是智慧化的场景，比如滨江金茂府提供的恒温恒湿恒氧的科技系统，整个夏季室内温度不高于26度，冬季不低于20度，湿度控制在30%-70%之间，用科技打造舒适的体验。

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中指研究院2021-12-02 10:03:36

演讲主题：透视物业价格指数变化，研判行业未来发展趋势

演讲嘉宾：牛晓娟 中指控股物业事业部常务副总经理

牛晓娟：尊敬的各位领导大家下午好！下面我来为大家分享一下最新发布的中国物业价格指数报告，以及这个指数背后所昭示的行业未来的发展趋势。

中指研究院是从2013年12月首次对外发布中国物业价格指数报告，一年发布两期，到今天已经发布了第17期，在最新的报告里从中指数据物业版里选取了具有一定服务水平的项目作为本次研究的样本，一共选取了7000多个样本，其中50%的样本服务水准超过三星级，作为这次评测的依据。在各城市会形成自己的价格指数，同时20城一起形成20城的价格指数。

最新的研究成果显示，在2021年12月20大城市物业服务价格指数综合指数是1074.66，同比上涨0.43%，涨幅比去年同期扩大了0.28个百分点，环比上涨了0.09%。在这些物业费水平来看是三星级物业费收费平均2块钱，同比上涨0.4%，四星级物业服务价格是2.72元，同比上涨0.5%，五星级均价3.75元，同比上涨0.38%。

从样本构成来看，整个20城里以三星级为主，占比45.6%，四星、五星样本占比分别是44.32%、10.07%，四星项目占比有明显提升的。

从城市情况来看，一线城市里四星、五星样本加起来62.99%，同比有小幅提升。二线城市项目里四星级项目占比是42.40%。

从得分来看，软件和硬件得分趋于均衡，其中软件的得分是80.74%，硬件得分是80.22%，大部分城市软件、硬件得分相当。深圳、宁波软硬件得分差距大一些，硬件水平也是高于均值，但是软件得分明显比其它城市高，侧面反映出这些城市物业服务水准提升的情况。

物业价格指数持续上涨的原因分析

原因一：满意度的持续上涨。今年5月份发布的2021中国房地产顾客满意度研究结果显示，2021年标杆物业企业服务满意度已经达到了86.4分，整个服务质量得到持续改善。中指院从2004年开始对物业公司和地产公司进行满意度研究以来，到现在也有十几年的时间，在行业里也有很大的影响力。

原因二：业主资产的保值增值是促进了价格的提升。从中指数据物业板里抽取了城市价格，可以看到二手房小区价格就非常明显，星级项目二手房价格普遍是要比非星级项目二手房价格高出不少，其中像深圳、上海、北京星级样本二手房均价分别是5.6万、5.4万、4.6万元，比非星级项目高出2000元以上。物业公司在催收物业费也有技巧，一年多交几千物业费或者整个物业服务水平上升，指出付出物业费一小点，但是房屋价值上涨是一大步。

原因三：服务价值的提升。本质上物业价格指数的上涨本质在于服务价值的体，从物业公司多元增值服务的情况来看，为业主提供很多的增值服务也是让整个服务立体化，服务更有价值，更能切合业主的需求。从上市公司数据可以看出，有14家上市公司增值服务收入占到总收入比重超过50%，有17家超过30%。从增速来看，超过100%增速的企业达到11家，证明物业公司的多元增值服务的发展是非常迅速的。

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中指研究院2021-12-02 09:55:13

黄月林：感谢张总的分享，多年来物业管理行业已经逐渐从聚焦传统服务转型为创新多元服务，借助先进技术及资本的红利，行业加速进入新的时代，人民对美好生活的向往，以及收入的提升也催生高质量物业服务的发展，下面让我们有请中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟女士作主题演讲。

中指研究院2021-12-02 09:54:57

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中指研究院2021-12-02 09:54:05

张凯： 1.销售回款不利？行业内有一句话叫销售时流的泪，都是拿地时脑子进的水。很多时候拿地是采取经验主义，最主要的方式是调研周边的项目，哪个项目卖得好，是刚需好还是改善好，我就照着来。你有没有考虑过，如果所有的地块都这样做，最终就会把你引入到一片红海市场。比如说刚需卖得好，所有人都去做刚需，最终大家就是恶性竞争，比如说王四营的三兄弟、四兄弟，就是这种现象。

我们的产品怎么帮助大家？主要是几方面：一是人群画像。对于人群的画像无论是政府还是房企都是影响高度关注的，人群的大数据相比于调研样本量更全，而且能够更加充足全面地反映客群的真实需求。二是潜客的偏好，这些购房者到底来自于哪儿？这里是我们的独家数据，户型偏好是怎样的，面积偏好是怎样的。这些都是真实的潜在购房者在访问我们的房天下APP端或者网页的时候留下的行为数据，可以帮助我们去判断，因为他们是真实的未来3-6个月的真实购房者，而不是已成交、已网签的购房者的需求。三是产业洞察，我们通过对于产业的了解去判断这个区域产业是否能够支撑？这个区域的产业工人富裕程度是怎样的，能否支撑我们想做高端，想做改善，还是说他们就是普通的产业工人，最需要的就是刚需盘。

2.何时拓展扩张？

一批次杀进来的很多企业，反而在二批次、三批次不去拿地了。一批次拿了地是高价，二批次、三批次低价的地不去拿了，追涨杀跌是散户股民经常犯的错误，最终的下场很明确，就是割肉收场。三批次各个城市都在作推介，现在是一个进入新城市的比较好的机会，前提是你深耕的城市确实没有更好的机会了。

我们有多维度的218个城市的筛选模型帮助大家判断，每个城市的各项指标维度，可以拉通横向对比，其中最关键的是出清周期、库存，帮助大家判断安全性，以及盈利空间，帮助大家判断回报性。我们对每个城市的政策进行横向对比，看看是紧是松，结合市场数据，我们对每个城市的市场数据进行阈值的设置，但凡过冷了，而且政策偏紧的，一定会预判它未来会出台相应的放松的政策。相反，如果这个市场现在过热，而且政策是偏松的，现在进去看到别的房企赚钱了，你进去了，大概率你就悲剧了。

在整个城市，我们选择之后也会从土地、项目、竞企、人口、资源、产业、规划 等等一系列的维度对整个城市进行全方位的分析。

3.屡屡拿错地块？

项目的成败70%取决于投资。你是否对一个地块有更精细化的研判，我们用16宫格的评判标准对板块进行投资策略的分类，用500×500米的网格进行下钻，包括航拍和多维度的判断。什么样的板块被我们判定为重点投资？显然是成交规模好，而且规划好的板块，这样的板块无论是高周转企业还是高利润企业都是很喜欢的。以管庄的地块为例简单介绍一下，针对于管庄这个地块所属管庄定福庄板块，这个板块在我们的系统当中就是重点投资的板块，是三批次即将推出的，相信三批次这两宗地已经名花有主了。以板块为维度分析这个地的时候，因为管庄定福庄板块比较大，我不太好判断这宗地所属的区域到底是不是一个比较好的区域。我们就要下这个网格，我们会发现标黄的地块是一批次的红线，这个地块所处的区域正好在管庄定福庄板块的中心位置偏北侧，也就是成熟区，南侧是相对来说不成熟的区域，所以在整个板块里面，这宗地的位置是优中选优的。我们会通过航拍来展现，包括利用空间，通过差值算出的房价等高线来判断这宗地是否有相应的机会，通过等时圈来判断这宗地周边的配套是真配套还是假配套，15分钟生活圈实际上它并不是一个圆。最终我们会对这个地块生成一个相应的报告。我们的报告里面所有内容也可以编辑，比如说针对周边的范围可以扩展，报告的数据也会随之相对应。

最后，我们拒绝纸上谈兵。中指院从来不拿地，我们的判断是否靠谱？看一下案例，某TOP5房企的真实案例，在二批次一共拿了12宗地，9宗地位于我们重点投资板块，3宗地位于我们判断的次重点投资板块。我们真的不是在纸上谈兵。另外，针对于大家的个性化需求，我们也支持相应的自定义。因为我们是面向2022年的产品，借此机会进行小小的发布，希望大家能够在三批次可以免费用这款产品帮助到大家。

我的今天的分享就到这里。谢谢大家！

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中指研究院2021-12-02 09:53:16

张凯：我们再对企业端进行相应的对比，这个排名是按照去年的销售额的完成情况进行排名的企业名单。

可以看到，左图表格是一批次，这个表单上所有的企业都有在一批次拿地，而且从图中可以看到虽然头部比较集中，但是下面的房企都有参与。一批次大概感受到了国企、央企的资金优势，帮助他们在保证金方面有更多的优势，在马甲数量方面有更大的优势，帮助他们在多个城市同时土拍的时候有一定的优势，已经感受到了优势，但是没有感受这么明显的优势，因为当时民营企业还是能够非常积极地拍地。中小房企在一批次也表现不俗，但是右图可以看到变化很明显了，头部能够撑起半边天，绝大部分下面的企业都没有拿地，拿了也是很零星的几宗，国企、央企基本上形成了二批次的格局，或者说他们扛起了大旗。三批次是央国平的天下从目前的市场形势来看已经确定了。

这里有一个房企希望大家能够特别关注一下，就是中海，中海在一批次在北京报了18宗地的名，最终一宗地没有拿，二批次也坚持报了8宗地的名，总后有一定的斩获。一批次中海仅仅拿了10宗地，一线城市北上广深、杭州一宗地没有拿到，二批次有一个非常明显的变化，可以看到在全国范围内22个城市里斩获了21宗地，一线城市将近半数，拿到了9宗。而且我们看这9宗地会发现和周边一批次其他房企拿的地相比，拿地成本都更低。为什么能做到这么好的表现？第一是严守利润的底线。很多人去了北京的土拍，应该感受到了，拍到后面大家都已经懵了，不知道为什么其他房企还在出价。中海当时非常严守了自己的利润底线，算不账的地坚决不碰。第二是准确地判断周期，特别是一批次的后期，当看到这么多的城市都这么火的情况下，中海的思路是什么？是各级地方政府，甚至是中央一定会出台相应的政策作调控，我现在后面的这些地更不能参与了。或者说我参与的时候算账要更加谨慎，与其现在参与，不如二批次政策出台了，市场热度降下来，有充裕的资金进场抄底。

另外一个案例是中海自己有一个城市地图系统统一内部的投资策略，这个城市地图系统是从2017年开始和中指院合作打造，历时四年，上个月底刚刚完成了三期开发和交付。中海通过这个系统，依托了海量的中指院的底层数据和先进的算法支持，从预期成熟度和市场表现这两对板块进行分类，最终 选择的所有地块，一批次也好，二批次也好，所有参与竞拍的地块全部来自于城市地图系统里面被认定为全力争取的区域。这样一种严格的，标准化的管理也是能够在集中供地中有比较优异表现的核心影响因素。

刚刚说了三批次土拍门槛降低，我们来具体看一下。

首先在北京最了解的是回炉地块，其中门头沟永定镇的地块拆分了，把商业剔除了，管庄是二批次流拍的比较优质的地块，这次也是一拆为二，因为大家抱怨总价高。广州回炉地块总价降低，最终的结果还是不如预期，虽然回炉了，最终还是流拍了。杭州因为二批次的政策加码比较严重，所以三批次的调整，或者说门槛降低的比较多，包括取消竞品质、限房销售试点地块，取消了宗数的上限，溢价率上限从15%进一步下降了5个百分点，部分地块提高了新房限价，提高了2000元/平方米，恢复了之前一直使用的拍地的模式，5000万的保证金就可以参与拍地。其他城市不去细数了，包括保证金比例的降低，包括土地价款的分期支付，所有的这些政策调控都是在吸引房企能够更积极地参加。

在资金端的支持逐步显现了，融资端央行的信号，成都也是第一个放开了开发贷的城市，房地产信贷的投放额度、发放速度都有了一定的保障。在销售和回款端，按揭贷的宽松大家已经有感知了，针对于资金监管是大家最近诟病比较多的事儿，成都和广州现在也都降低了资金监管的比例。地价款允许大家晚付。

为什么说寒冬已过？我说的寒冬更多的是政策的寒冬，现在政策已经是见底了，市场见底了还是有一定的滞后性。当下，我们判断有一个比较合适的拿地时机，明年年初一批次虽然不会恢复到今年一批次的状态，但是相对来说会比较黑热，至少比今年的二批次、三批次热度要高。我们有一款全新的产品帮助大家，这款产品的问世结合了很多房企在二批次、三批次，包括集中供地真实的问题，我们针对这些真实的问题推出了这款全新的产品，这款产品本来面向2022年，今天提前带给大家。

简单介绍一下这款产品。主要是解决房企现阶段面临的三大困境：一是销售回款的不利；二是错误的时点盲目扩张；三是屡屡拿错地块。我们在北京感触更深，这次朝阳一批次很多地块，紧紧相连，是否能够卖到限价，当时大家都没有研判，或者说对于市场预期比较热，判断也比较好，现在看来朝阳所有的项目基本卖的都不太好。

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中指研究院2021-12-02 09:52:30

演讲主题：寒冬已过，用数据和SaaS工具拥抱春暖花开

演讲嘉宾：张凯 中指控股土地事业部运营总监

张凯：首先非常荣幸有这么一个机会来作分享。我今天分享的题目，大家看完应该觉得非常感慨，我用了寒冬已过，希望大家能够拥抱春暖花开。因为从现在整个的市场形势的变化来看，至少从政策端，我们认为寒冬已过，市场可能还没有见底，但是政策已经见底了，希望在这样一个寒冬时节能给大家带来一丝暖意。

今年应该是注定是近多少年之内土地市场最不平凡的一年，因为今年从2月18日自然资源部出台了“两集中”供地，之后随着第一批供应特别火热，在“8.10”紧急出台了“四大调整”，资质的调整、资金审查的要求、溢价率上限的控制，包括竞品质等方面确定竞得人，二批次随之来了大转折，整个土拍的结果跟大家现在看到的结果是一样的。

我们作了政策的追踪，细化到每个城市的政策变化，从大面上看，限房价的城市越来越多，限地价的城市越来越多，这两个都是响应了中央的号召。竞自持的城市越来越少，竞配建在三批次完全不存在了，二批次是因为长春和厦门这两个城市是提前拍的，在“8.10”之前结束的，所以还存在竞配建。溢价率上限得到了相应的控制，下降了。摇号和一次性报价的城市数量显著增加，竞品质的城市数量也在增加，即便没有竞品质，很多城市也出台了相应定品质的标准，未来整个行业是往品质的方向发展。最后就是禁马甲。

我们挑其中的一些内容给大家框了一下，跟手就比较明显了。无论是限地价城市的数量增加，还是竞自持的减少，竞配建的减少，溢价率上限的下降，摇号和一次性报价城市的增加，无疑不是帮助大家降低面粉的价格。但是从二批次的成交情况来看，似乎结果是事与愿违的，到底利润空间有没有下降，我们做了实际案例的对比。大家感受一下。

南京二批次相较于一批次主要是溢价率上限的调整。图上两宗地紧紧相邻，都在江宁区麒麟片区，蓝色是一批次的地块，当时成交楼面价是2.26万，二批次触底楼面价仅仅是2.04万，仅仅相差一批次，这两宗地规划指标一模一样，容积率都是1-2之间。如果从航拍图来看，这两宗地是四宗地里面的两宗，非常相似的两宗地，差别如此之大，2500元/平方米的地价降低。

福州都是晋安区红光村的地块，这两宗地一批次如果剔除掉竞配建的结果以后，实际的楼面家在2.7万左右，二批次是2.15万，5500元/平方米的房地价差。

看一下宁波，这两宗地只是相隔一条街，一批次的实际成交楼面价了1.47万，二批次起拍价是8500元，流拍了。利润空间确实释放了，但是为什么会有这样的结果？相信大家也都心知肚明。

我们从成交结果做一个简单的对比，刚才几位嘉宾都讲了，简单给大家看一下右图，在溢价宗数占比，占总供应量的比值，流拍和撤牌的占比用绿色表示，一批次溢价地块占比是2/3，二批次这个数值降到了28%，不到1/3。一批次累计流拍，包括撤牌，加在一起只有5.85%，二批次一下子涨到了30%。回顾一下，一批次虽然从名以上只有青岛、长沙有新进的所谓楼面价的地王，但是无论是从溢价率方面、自持比例、配建的比例方面都创了新高。如果我们算实际溢价率会发现有很多的地王，而且其中溢价率之最达到了130%，这些数字大家可能还历历在目，自持比例之最达到了59%，马甲数量之最达到了327宗。这是一批次当时的火热情况。二批次完全是冰火两重天。即便三宗地为例，利润空间释放非常明显，一宗地能释放5500元/平方米成本，但是市场下行，信贷收缩，资金监管趋严，加上房企判断二批次的地今年基本上开不了盘，索性就放弃了。最终的结果是北京、广州、杭州这样的核心城市超过半数的地块流拍。

三批次各级地方政府在吸取了二批次的教训之后作了很实际性的操作，包括降低土拍的门槛，包括回炉地块的总价，在二批次六拍的三批次降低了。今天广州回炉的地块再次流拍了。很多地方政府在积极推介地块，提前摸排意向企业，如果大家在北京深有感触，或者跟很多北京的区政府打过交道了，近年来首次主动邀请大家去看地。包括很多城市，在大量引入平台公司的兜底。新的格局应该不是央企、国企的天下，是央国平的天下。从已完成的土拍的深圳、南京、无锡、杭州等城市，从流拍率来看相较二批次是好的，毕竟引入了这么多的平台公司托底，但是所有的地块几乎都以底价成交，只有个别的优质地块能溢价成交或者是触底成交。无论是二批次还是三批次跟一批次相比热度都是相距甚远的。

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